快读 正荣地产:上市后的千亿年 融资加速负债率优化

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问:公司上半年毛利率水平比较高,预计全年毛利率会达到什么水平?

业绩看点:

       
上半年,正荣地产取得营业收入123.1亿元,较上年同期增长52.3%;毛利27.14亿元,同比增长61.1%;净利润9.6亿元,同比大增154.2%;借贷加权平均利率7.4%,股东应占利润较去年同期增长172%,达到8.4亿元。

问:公司销售额权益收入是多少?

中国网地产讯
3月24日傍晚,正荣地产发布2018年业绩公告。2018年度,正荣地产全年实现合约销售金额1080.2亿元,同比增长54.0%,顺利完成全年1000亿元销售目标,并迈入千亿房企座列;实现合约签约面积644.30万平方米,同比增长69.8%;实现合约销售均价约为16765元/平米,同比减少9.3%。

       
8月27日晚间,正荣地产正式披露2018年中期业绩报告。1-6月,公司实现合约销售额581亿元,同比大幅增长170.3%;合约销售面积339万平方米,较上年同期增长194.2%;合约销售均价为17,175元;

问:上半年权益收入是多少?

(2017年正荣地产合约销售详情)

       
期内正荣新增土地储备586万平方米,每平方米土地成本人民币4,843元。截至2018年6月30日,正荣地产总土储达到1,974万平方米,每平方米土地成本人民币4,337元,其中,70%土地储备位于一二线核心城市。

业绩会实录︱正荣地产:全年净负债率有望控制在100%以内来自智通财经app的原创专栏

(2018年正荣地产合约销售详情)

问:公司中期没有派息,接下来的一个派息政策?

对比去年来看,中西部区域的贡献占比增加了10个百分点。长三角销售额占比多了7.5个百分点,而海峡西岸区域的销售额占比下降明显,从去年的42.1%变成今年的25.8%。

答:毛利率由综合因素决定的,取决于不同城市,不同的物业形态以及不同的拿地时间,每一个项目都有可能有较大的差异。整体上来看,今年上半年是22%,预计到今年年底还会有一个点左右的增长。目前我们签约毛利率在25%,未来我们的毛利率还会有稳步上升的空间。

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答:公司在今年7月已经派息了3.3个亿,大约占核心利润的25%。随着业绩的逐步释放,未来也会参考核心利润30%的比率。当然,我们也会根据自身的业绩、资金的安排以及市场情况做综合考虑。

年内短债大于在手现金 净负债率回落明显

答:目前来讲,负债率在下半年有较大的下行空间。有几个措施,首先,我们上半年的销售有较多的回款集中在下半年,下半年的现金流入会多一些。第二个就是我们有很多的合作项目在谈。合作项目包括股权的一些投入,集中在下半年。第三个,我们下半年的结转差不多是上半年的接近两倍。从目前的计划,交房的节奏来看,我们整个利润结转大部分也是在下半年,我们下半年利润增长会更多。通过这些方式,我们预计净负债率会控制在120以内,有可能做到100以内。我们目前一年内到期的债有260亿,现在已经采取措施优化债务结构,用长债置换短债。我们目前已批还未及的银行贷款额度有120个亿,公司债的额度有40个亿,还有美元债的额度有二三十个亿,这些债可以用来做一些再融资的手段。我们预计到年底会把短债比例控制在整个有息负债的30%以内。

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期内正荣新增土地储备586万平方米,每平方米土地成本人民币4843元。截至2018年6月30日,正荣地产总土储达到1974万平方米,每平方米土地成本人民币4337元,其中,70%土地储备位于一二线核心城市。

此外,于2018年10月,透过公开发售发行7000万美元的优先票据,年利率12.5%计息,到期日为2021年1月。

上半年,正荣地产取得营业收入123.1亿元,较上年同期增长52.3%;毛利27.14亿元,同比增长61.1%;净利润9.6亿元,同比大增154.2%;借贷加权平均利率7.4%,股东应占利润较去年同期增长172%,达到8.4亿元。

截至2018年12月31日,正荣地产共计在28个城市共拥有145个物业项目(86个为正荣开发及拥有,59个为联合开发),共计拥有建筑面积2456万平方米的土地储备(权益土储为1300万平方米),每平方米土地的平均成本为4491元。其中约超过70%的土地储备位于一、二线城市。

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2019年,正荣地产将销售目标定为1300亿元,同比约增长30%,相较于2017年78.5%和2018年54.0%的增速,放缓明显。也能看出企业的发展规划将更加趋于谨慎。

答:持有性资产,目前我们有6个项目,在建的有11个。持有性资产我们会进一步加大。未来如何发展我们会有一个布局。长租公寓我们现在主要还是一些存量资产,未来可能会轻重并举。

一年内需要偿还的短期有息负债中包括优先票据10.9亿元,公司债券11.2亿元,还有计息银行贷款及其他借款216.3亿元,合计238.4亿元,而期末在手的现金及现金等价物为225.4亿元,低于一年内偿债总额。

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